多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，更是各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沖擊全年銷售業(yè)績的重要節(jié)點。但今年9月，北京樓市呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢，“金九”落空已成定局。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進一步顯現(xiàn)，北京樓市庫存量將不斷攀升，遠郊地區(qū)引爆的“降價潮”或進一步影響主城區(qū)房價。

成交維持低迷

鏈家地產(chǎn)市場研究中心最新發(fā)布的報告顯示，9月第四周(19日至25日)，北京共有10個項目開盤，10個項目合計提供商品住宅4240套，整體開盤均價為22746元/平方米。與前一周相比，第四周供應(yīng)住宅套數(shù)增加62%，開盤價格下調(diào)約10%。截至25日，9月北京新開盤項目達31個，單月開盤項目數(shù)量創(chuàng)2011年以來新高，新增住宅供應(yīng)1萬余套。在22個老項目后期中，一半以上出現(xiàn)了不同程度的價格下調(diào)。

房企試圖“降價換量”，但購房者態(tài)度冷淡，導(dǎo)致北京樓市“金九”的成交量持續(xù)低迷。北京中原地產(chǎn)預(yù)計9月新房和二手房的總成交量將同比下降超過50%。

就新房而言，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均價為21720元/平方米，較8月下降0.5%，延續(xù)此前的下降趨勢。9月第四周，北京新房商品房住宅累計成交1448套，較前一周增長超過40%，創(chuàng)下最近8周來的單周最高成交量。但就單月而言，截至9月25日，9月的新房住宅總成交量不足5000套，與2010年9月的12248套相比差距巨大，在剩下幾天時間里顯然“無力回天”。

就新房和二手房而言，北京中原地產(chǎn)最新發(fā)布的報告認為，截至9月27日，9月北京二手房住宅成交7053套，加上新房住宅成交4418套，總成交量為11471套，維持8月的低迷狀態(tài)。預(yù)計在剩下的3天時間里，成交量仍然難有明顯起色，9月總成交量可能在1.35萬套左右，較去年同期下降超過50%。業(yè)內(nèi)人士分析，就目前情況看，北京樓市的“金九”敗局已定，“銀十”是否能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機存在很大變數(shù)。

降價潮或蔓延

中國證券報記者從多個新開樓盤和北京市秋季房展會上了解到，房企沒有給出實質(zhì)性降價是購房者“不買賬”的根本原因。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，除價格仍未達到購房者的心理價位外，銀行信貸緊張導(dǎo)致個人房貸很難獲批也是影響北京樓市成交量的重要因素。

不少分析人士認為，隨著北京樓市庫存量的攀升，房企應(yīng)該逐步認識到“降價換量”才是有效回籠資金的辦法。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新成交數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，北京市新房住宅庫存量達112656套、1441.4萬平方米。北京中原地產(chǎn)表示，最近一年內(nèi)，北京的潛在供應(yīng)量可能高達2000萬平方米，提供的住宅量可能高達15萬套。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在銷售業(yè)績、資金回籠和庫存等多重壓力的影響下，預(yù)計各家房企將繼續(xù)加大推盤和降價力度，四季度可能出現(xiàn)價格下降拐點。在即將到來的“銀十”，預(yù)計有更多樓盤加入“降價大軍”，降價潮或蔓延。

9月第四周，各家房企加大降價幅度，北京樓市當(dāng)周小幅回暖，這驗證了：只要房價下降到購房者的心理價位和資金承受范圍內(nèi)，購房需求就會被“激活”。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，近期推出三期住宅的遠洋一方在9月第四周的成交套數(shù)、面積和金額排名均居北京市首位，這是因為其18500元/平方米的均價打動了不少購房者。

北京市房協(xié)秘書長陳志認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期今年下半年甚至明年上半年都不會發(fā)生顛覆性改變，北京樓市將延續(xù)趨冷態(tài)勢，明年的市場熱度看不到有回升跡象。房企的降價趨勢將是溫和的，突然性的大幅降價可能性不大。

張月認為，北京房價下降拐點的出現(xiàn)必然要經(jīng)歷這樣一個過程：郊區(qū)率先降價并帶動城區(qū)價格下調(diào)，郊區(qū)深度降價首現(xiàn)拐點，城區(qū)拐點滯后郊區(qū)一個季度左右。目前來看，雖然北京樓市尚未進入降價拐點，但降價趨勢已經(jīng)開始從郊區(qū)向城區(qū)蔓延，部分郊區(qū)已進入二次降價階段，降幅更為明顯，預(yù)計四季度價格下降拐點有望與成交回暖拐點同步出現(xiàn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月北京城區(qū)商品住宅成交均價為32045元/平方米，環(huán)比下降6%，城區(qū)價格自6月開始首次出現(xiàn)回落。

主城區(qū)議價空間加大

不少業(yè)內(nèi)人士曾表示，北京郊區(qū)涌動的“降價潮”可能對北京市主城區(qū)內(nèi)的房價造成沖擊。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京主城區(qū)內(nèi)部分二手房的成交量和成交價格確實受到一定的沖擊。據(jù)北京中原地產(chǎn)對市場上報價房源的統(tǒng)計，9月北京二手房房源報價出現(xiàn)明顯的變化，各區(qū)縣的二手房報價均出現(xiàn)明顯松動，通州區(qū)的報價指數(shù)平均下調(diào)幅度達4.46%，海淀、朝陽等區(qū)域的房價報價指數(shù)下調(diào)幅度均超過1.5%。

北京市西城區(qū)長椿街的一名房地產(chǎn)中介人員小劉告訴記者，下半年以來，主城區(qū)內(nèi)二手房的掛牌價虛高現(xiàn)象明顯減少，議價空間進一步加大。“現(xiàn)在的價格確實是降了點，二環(huán)以內(nèi)也有松動，但標(biāo)價降得并不多，只是議價空間變大了，現(xiàn)在好多都有10%到15%的降幅。不過要命的是，就算降價了也沒人買，可以說是有價無市。很多人覺得降得還不夠，不降到相對滿意就絕不出手。”

小劉表示，最近的銷量很不樂觀。“如果房子本身的質(zhì)量不好或房齡太老，地段再好也沒用。我有個客戶的房子不到80平方米，位置很好，自年初掛350萬元以來長期無人問津。后來因為著急出國，一連降了4次價，現(xiàn)在標(biāo)價不到300萬元，還是賣不出去。好多買家上門看了后都說房子老，現(xiàn)在限購這么嚴，怕將來換房麻煩。”

小劉表示，現(xiàn)在買家相當(dāng)挑剔，提出綠化不好、噪音太大等理由。例如，一套總價400萬元的房子，買家一上來就砍個七八十萬元，也不怕房主一口回絕。